MAANOMISTAJAN MUISTILISTA  maanvuokrasopimusta tehtäessä tuulivoimayhtiön kanssa

1. Maanomistajan on hyvä tiedostaa, että kaavoitetulla tuulivoima-alueella sijaitseva metsä ei ole enää perinteistä talousmetsää, vaan tuulivoimakäyttöön kaavoitettu alue on suunniteltu voimalaitosalueeksi.

2. Vuosivuokrasta sopiessaan omistajan kannattaa selvittää, millainen tulisi vuokratason olla voimalaitosalueella verrattuna perinteiseen talousmetsäalueeseen tällä hetkellä ja vielä esimerkiksi 35 tai 50 vuoden kuluttua. Myös mahdollisesti kiinteistönomistajalle lankeava tuulivoimalan purkukustannus kannattaa huomioida vuosivuokran määrää arvioitaessa. Entä onko vuokran määrässä otettu indeksikorotukset/rahan arvon muuttuminen huomioon vuosikymmenten aikana?

3. Vuokrasopimusta tarjotessaan tuulivoimayhtiöt usein ilmoittavat antavansa heti allekirjoituspalkkiona esim. 500 euroa tai 1 000 euroa. Sen perusteella maanomistajan ei tietenkään pidä kiirehtiä allekirjoittamaan sopimusta, vaan hänen kannattaa tarkastuttaa teksti ensin sopimusoikeutta tuntevalla omalla asiantuntijalla.

4. Tuulivoimayhtiöt saattavat ilmoittaa markkinointimielessä: “Mitä enemmän hehtaareja maanvuokrasopimuksessa, sitä enemmän maanvuokraa”. Tämä ei erityisemmin lisää lopullisen vuokran määrää, vaan yhtiön tavoitteena on ainoastaan saada mahdollisimman isot hehtaarimäärät vuokrasopimukseen hankkeen rahoittajia varten ja lisäksi vuokrasopimuksesta halutaan saada käyttöoikeusmerkintä kyseisen kiinteistön rasitteeksi maarekisteriin. Usein sopimuksissa todetaankin lopullisen tuulivoima-alueen tulevan määritellyksi vasta rakentamisen alkaessa. Heti maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen yhtiö hakee rasitteen kiinteistörekisteriin maanomistajan kiinteistötunnuksen kohdalle kyseisen vuokrasopimuksen voimassaolosta. Huomioitava on erityisesti tämän rasitteen poistaminen. Miten se on merkitty sopimukseen, ja esim. missä vaiheessa annetaan tuulivoimayhtiön suostumus rasitteen poistamiseen?

Lisäksi tuulivoimayhtiö tulee sopimuksessa vaatimaan maanomistajalta ns. etusijajärjestyksessä parhainta etuoikeutta. Yhtiö on yleensä merkinnyt tällaisen maininnan vuokrasopimuksen tekstiin. Tämä on tärkeätä tuulivoimayhtiölle, kun se hakee kotimaista tai ulkomaista rahoitusta kyseiselle hankkeelle.

5. Maanomistajalle maarekisteriin tehty rasitusmerkintä etusijaoikeuksineen on kuitenkin haittana, kun hän haluaisi käyttää omistamaansa kiinteistöä jonkin lainansa vakuutena tai yrittää myydä metsäaluetta. Sellaista metsäaluetta, jolla on tuulivoimala, on vaikeata myydä, ostajia ei löydy ja alueen arvon määrittäminen purkuriskeineen on vaikeaa.

6. Tarjotusta sopimustekstistä on ehdottomasti tarkistettava sopimuksen voimassaoloaika. Onko sopimuksessa vuokranantajalla sopimuksen mukaan lainkaan irtisanomismahdollisuutta? Eli voiko tuulivoimayhtiö yksipuolisesti jatkaa sopimusta toistaiseksi? Joskus sopimuksen voimassaoloajaksi on merkitty 35 vuotta, mutta yleisempi käytäntö on, että sopimustekstin mukaan vuokrasopimuksen saa lopettaa ainoastaan tuulivoimayhtiö. Sopimus jatkuu siten miten kauan tahansa, jos vuokraajana oleva tuulivoimayhtiö yksipuolisesti sen jatkumista haluaa.

Vuokrasopimus ei siis saa olla voimassa ikuisesti, vaan sopimuksessa tulee olla selvästi kirjattuna maininnat niistä tilanteista, joissa myös maanomistaja saa irtisanoa sopimuksen, esimerkiksi sovitun sopimuskauden päättyessä tai mikäli tuulivoimalan toiminta ei ole käynnistynyt tietyn ajan, esimerkiksi 5 tai 10 vuoden kuluessa, tai olennaisen sopimusehdon rikkomisen vuoksi.

7. Omistajan on syytä ymmärtää allekirjoittaessaan sopimuksen, että tuulivoimayhtiö saa käytännössä alueen hallintaansa ja voi ryhtyä kaikkiin tarvittaviin toimiin vuokra-alueella. Siten tuulivoimayhtiön ei tarvitse informoida maanvuokraaja eikä kysyä lupaa toimilleen. Jos sopimuksessa ei ole mitään mainittu, maanomistajalle ei tarvitse ilmoittaa, kun vuokrasopimus siirtyy ulkomaiselle yhtiölle, ja se voidaan senkin jälkeen myydä eteenpäin.

8. Alueelle saattaa sijoittua paitsi tuulivoimala myös varsinaista voimalaa palveleva muuntaja-asema tai ympärivuotiseen huoltokäyttöön tarkoitettu varikko, siitäkin saatetaan maksaa kiinteistöveroa. Jos sopimuksessa on määritelty, että tuulivoimayhtiö maksaa kiinteistöveron rakennelmista ja omistaja maapohjasta, miten tällöin tilit tasataan? Maanomistajan on tiedostettava, että tuulivoimahanke on ehkä jo myyty useasti ja voimala-alueen vuokraaja on maanomistajalle tuntematon, mahdollisesti ulkomaalainen taho.

9. Vuokranantajien tulisi aina vaatia purkukulut täysimääräisesti kattava purkuvakuus. Vakuus tulisi olla asetettu ennen sopimuksen allekirjoittamista. Maanomistajan on tiedostettava, että sikäli kuin tuulivoimayhtiö on varaton tai tuntematon, tuulivoimala purkuineen sekä materiaalien jätekäsittelyineen tulee viime kädessä kiinteistönomistajan maksettavaksi jätelakiin perustuen. Jos sopimuksen mukaan tuulivoimayhtiö tallettaa sulkutilille rahasumman purkukustannuksia varten, summan tulisi olla myös riittävän suuri purkuvaiheessa. Muutama kymmenen tuhatta euroa/ kukin voimala ei riitä purkuun. Yhden voimalan purku- ja jätekustannukset ovat laskelmien mukaan määrältään vähintään 150 000 – 300 000 euroa tai enemmänkin. Summaan vaikuttaa voimalan koko ja purkamisajankohta

Purkuvakuuksia ei läheskään aina sopimuksissa tarjota, ja siinäkin tapauksessa, että vakuudesta sovitaan, sopimuksen mukaan sen kartuttaminen tapahtuu vasta usean vuoden aikana  tuulivoimaloiden käynnistymisestä alkaen. Sopimuksissa ei ole yleensä minkäänlaista sanktiota sen varalle, että vuokralainen laiminlyö purkuvakuuden kartuttamisen, eikä maanomistajalla ole  keinoja pakottaa vuokralaista noudattamaan sopimusta. Sopimukseen maanomistajan tulee vaatia lisäys, että maanomistaja saa irtisanoa tai purkaa sopimuksen, mikäli vuokralainen syyllistyy olennaisen sopimusehdon rikkomiseen, kuten purkuvakuuden kartuttamisen laiminlyömiseen.

10. Tuulivoimaloita ei vielä tunnisteta teolliseksi toiminnaksi, vaikka voimala-alueelle perustettaisiin useita kymmeniä tuulivoimaloita sähköntuotantolaitoksiksi. Voimaloiden rakentamiseen ei toistaiseksi vaadita ympäristölupaa eikä näin ollen tunnisteta ainakaan vielä mahdollisia haittoja tai vaaroja kyseisellä alueella. Onko täten mahdollista, että voimala-alueiden lisääntyessä, haittojen kasvaessa ja tulkinnan muuttuessa voimaloiden haitat ja vaarat alueella tullaan virallisesti tunnistamaan ja alueen käytölle tulee rajoituksia, mm. purkujätteiden käsittelyn, liikkumisen ym. osalta?

Metsänomistajan on syytä selvittää, mitä liikkumisrajoituksia tuulivoimaloiden lähellä on, esim. jään putoamisriski, joka rajoittaa talvisin puunkorjuuta ja metsätöiden tekemistä. Tuulivoimayhtiöltä on syytä pyytää kirjallinen selvitys siitä, miten jäiden putoaminen voimalan siivistä estetään varsinkin, jos voimalat ovat metsäteiden läheisyydessä. Hankitaanko jäänestoa varten automaattinen jään sulattamisjärjestelmä? Entä miten roottorinosien rikkoutumisvaara rajoittaa liikkumista voimala-alueella? Siitäkin tulee saada selvitys jo hankkeen alussa, ei vasta voimaloiden käynnistysvaiheessa.

11. Metsänomistajan tulee tiedostaa, että tuulivoimayhtiö voi sijoittaa maakaapelin sähkön siirtoa varten metsänomistajan kiinteistön puolelle, jolloin korvausvastuu mahdollisesta kaapelivahingosta metsänhoitotöissä kohdistuu metsänomistajalle. Tämän vuoksi metsänomistajan tulee esim. erillisellä sopimuksella vaatia kaapelin sijoittamista tierunkoon.

12. Tuulivoimayhtiö perinteisesti maksaa metsänomistajille kertakorvauksen menetetyn puuston arvosta. Korvaukseksi on yleensä sovittu ainoastaan kyseinen kertakorvaus. Esimerkiksi metsätien mutkissa puuston poistaminen voi olla tarpeen leveältä alueelta. Metsänomistajan kannattaa huomata, että tällaisilla alueilla metsäkiinteistön puolella ei ole mahdollista myöhemminkään vuokrausaikana kasvattaa metsää tiestön läheisyydessä. Voimalan siivet kuluvat ja vaihdetaan aina muutaman vuoden välein. Tarvittavat alueet metsätien varrella on siten pidettävä vapaana puustosta uusien siipien kuljetusta varten. Puustoa tullaan näin ollen poistamaan myös tien vastakkaiselta puolelta käytettyjen siipien poiskuljetusta varten.

TV-KY 5.6.2021